中国的园区工业地产
所谓工业地产，就是基于工业类形式的土地，包括各类熟地、毛地上的各种建筑物以及建筑附属物开发。在当前产业转型升级的大背景下，未来园区工业地产发展的主要方向是园区工业地产开发日益专业化。从全球视野来看，工业地产是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业地产租金低于写字楼与商业零售。与国际标准比较，国内工业地产的租金低于国际上成熟市场租金。因此，未来国内工业地产的租金拥有很大的上升空间。同城市内，工业地产的价格几乎为住宅类价格的20%，单位面积的投资门槛有明显优势。
在国内，工业类土地必须用于工业相关用途，主要用来建设厂房、仓库、工业企业的研发办公楼宇等。与商业地产不同，工业地产的土地批租年限为50年。工业地产开发企业在获得工业用地以后，要基于企业的需求展开相关工业建筑项目开发，收获相应的效益。
园区工业地产是以产业为依托地产为载体构建的产业价值链一体化平台，园区是专业化产业聚集区，分工明确、协作配套紧密、集群效应明显，尤其是近年来，随着“互联网+”、“大数据”、“人工智能”等概念的提出及具体应用，园区发展逐步实现信息化、科技化、智能化为大势所趋。产业转移作为直接推力，不同地区在不同阶段将出现不同园区工业地产需求。
国内东部沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发不同类型园区工业地产需求;另外，自贸区、国家级新区、城镇化等也均为园区工业地产需求的动力。由于住宅地产限购政策的影响，仅2016年一年就有34家企业进入产业地产领域，当社会资本不断涌入房地产寻求避险时，一些房地产开发商、金融资本和制造业正在把焦点转换到产业地产这一领域，2018年各类资本进入产业地产趋势明显加快。各类资本企业进入产业地产，将会加据产业地产的竞争。
产业园区普遍缺乏特色，各地园区定位趋同，自身特色不明显，园区品牌影响较弱，随着大城市土地供应越来越严格，土地获取成本越来越高昂，产业地产招商越来越不景气，各方面成本的上升，逼迫产业地产摒弃传统的大规模化布局，开始走向精细化发展之路，降低成本，提高土地利用率，重点发展主导业务，在未来的产业地产发展中，加强园区的产业定位和产品、服务的精细化管理，完善园区配套建设和服务体系，是未来产业园区提高核心竞争力的有效措。
近年来，随着产业地产发展不断变迁，越来越多的新兴市场主体，开始将目光聚焦到产业地产这块硕大“蛋糕”之上。通过对产业地产领域TOP100活跃机构的监测发现，制造业实体企业、互联网科技企业、金融投资机构在产业地产领域的投资主体占比已超过30%，且未来这一比例有望继续提升。
制造业实体企业和金融投资机构的投资主体占比正以14%和11%的比例追赶着房地产开发商。尽管产业地产商和房地产开发商依然占据大头，但差距正在缩小，多元主体竞争格局将成为行业常态。从各线城市成交规划建筑面积结构来看，2019年一线城市占比4%，二线城市占比36%，三四线城市占比60%。
随着中国传统产业改造升级的政策引导，工业地产开发企业应运而生。在当今中国的经济发展过程中，工业地产开发企业发展的历史比较短，目前仍处于非常初级的阶段，企业内部管理面临诸多问题，尤其是企业财务风险管理问题尤为突出。由于不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。
国内的工业地产至今已有近海20年的发展历史，经历了工业园、科技园、商务花园等形式，具体到产业园区的工业地产，是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，整合自然、社会、经济资源的新型产业形式，是工业地产的升级与换代。其目的在于提高企业发展力、提升区域竞争力、提高企业形象。是对土地和房产进行二次甚至三次持续性开发，追求的是资源价值的最大化，从而具有升值潜力和投资价值。
中国作为制造业大国，一直把巩固壮大实体经济根基、打造“制造强国”放到重要的地位。而制造业作为国民经济的重要支柱产业，必须走在转型发展升级前列。而工业厂房作为制造业的重要载体，一方面要响应快速变化的市场需求，另一方面又要满足越来越精细、全面的个性化要求。工业厂房如何把握关键突破点，善用数字化工具，为制造企业提供更专业、高效的产业运营服务，成为下一阶段值得关注的重点。
从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。伴随着工业的成长，我国的工业厂房工程也将高速成长。目前我国部分行业面临转型升级的战略机遇，国家也出台了相关政策促进产业结构调整和完善，工业厂房迎来全新发展新浪潮。
国内工业厂房的需求与投资价值
中央对楼市的调控不放松，尤其是对住宅市场的严厉控制不禁让广大住宅开发商感到阵阵寒意，房企们纷纷寻找企业转型升级的突破口，工业地产需求大增，产业园区的筹备和建设更是助推了工业地产的旺盛需求，工业地产逐渐成为投资者们分散风险，提高收益的渠道之一。
在这种背景下产生了很多机遇与挑战，产业的转移和生产必定对工业生产的场所提出了更加严格的要求，欠发达地区要引入被转移出来的产业竞争相当激烈，各个地方的产业园区的建设成为考核的一个重要指标。如何科学有效的建设工业园区是摆在各地招商引资者面前的难题。同时要进行产业升级的发达城市原有的工业园区早已不满足现时代的生产要求，如何进行最优的资源整合与改造也是决定能否成功将高新技术产业引入的一个重要门槛。
在投资回报率方面，工业厂房的租金回报率远远高过住宅和写字楼。据国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率仍在飞速提升，截止2021年，我国的城镇化率达到57％。届时，随着城镇化步伐的加快，带动工业进一步发展，工业地产将出现“井喷”，投资回报率将进一步提高。从投资角度来看，工业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。
产业园区与工业密切相关，根据工业地产建筑体规模大小的差异，可分为工业厂房和工业园区，我国的工业园区包括各种类型的开发区，如国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区等。我们先来看一组数据，在国内工业地产销售面积方面，销售面积一直保持在上升的趋势，反映出市场需求较高。
而作为产业园区界标准厂房的代表联东集团、中南高科等，在2021年，受经济大环境影响，大多数园区运营商都在收缩战线，减缓外拓的情况下，联东集团和中南高科却一路边战边退，力图转型。但这类近似于房地产/物流地产的高周转商业模式，从拿地到销售讲究的是“快”“准”“狠”，产业客户基本都是这个区域中小型制造业企业，没什么明确产业方向，这些企业也很难形成一定规模的集聚效应。
在对产业园区的工业地产进行估值时，一般用现金流折现模型（DCF模型)来对资产进行估值，在DCF模型中，折现率（一般用预期收益率）越低，资产价值越高；针对预期收益率，我们采用资本资产定价模型（Capital Asset Pricing Model 简称CAPM）：E(ri)=rf+βim(E(rm)-rf)，预期收益率E(ri)与无风险利率rf 成正相关。通胀水平可以从两方面影响工业房地产的价格：一是随着生产要素价格的上升，进而影响资产的重置价格；二是通胀水平的上升，会降低实际收益率水平，进而提升资产价格。
工业地产作为生产要素，与实体经济景气预期的关系明显，人为炒作的投资属性相对较少。而2020年到2022年正处于宏观经济去杠杆周期的后期，市场对实体经济毫无信心，工业地产的价格严重偏离了正常价值，其后两年的价格上升，一定程度上是正常价值回归的需要。但随着产业的不断升级与扩大，传统的厂房模式弊端也开始显现，在快速扩张拿地后，真正的考验才刚刚开始，面对巨大的招商指标压力，政府会对这类产业园区运营商的要求只会更加严苛，如果达不到政府的要求，后面想要拿地，就没有那么容易了，这也是目前联东集团跟中南高科这类厂房业态的运营商们面临的一个严重问题。
工业载体新模式与国内工业地产前景
工业地产作为推进我国改革开放和经济发展的重要载体，一直被视为经济建设的主战场。工业地产是指一个国家或一个区域的政府，根据经济发展阶段和自身经济发展要求，通过行政的、市场的多种手段，集聚各种生产要素，并在一定的空间范围内进行科学整合，使之成为功能布局优化、结构层次合理、产业特色鲜明的工业企业聚集发展区或者称产业群集。
国际上通行的工业地产经营模式与商业地产类似，主要有只租不售（纯物业模式）、只售不租与租售并举三种。从经营角度看，分散的工业地产大多采用只售不租模式，因为相对于集中的工业地产，分散的工业地产物业管理成本较高，故不宜出租。而且，分散的工业地产大多是“量身打造”，专业性较强，适用范围窄，也不适合出租。相比之下，集中连片的工业地产大多是标准化的通用厂房，即可出租，也可出售。当然，有的地产商为尽快周转资金，也采取了只售不租模式。从行业角度看，大型企业、品牌企业和重工业项目大多购买工业地产，而小微企业、加工业和小型创业者大多租用工业地产。
工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地，有其独有的商业模式，具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”等四大特性。工业地产作为城市众多产业的空间物质载体，自我国改革开放以来，它的发展经历了数量上的快速增长至膨胀和质量上的起步到整合升级等不同发展阶段。近年来，全国各地根据自身特点和条件，积极创办各类园区，目前已有478个国家级的经开区、出口加工区、保税区等，有省级各类开发区1170个，全国各类工业地产约22000多个。
在发展初期，工业地产行业整体供不应求，只要提供有吸引力税收政策就能保证招商，同质化影响不大；但是，在供给过剩的背景下，同质化问题导致公司以压低租金和售价的方式吸引招商，不利于提高工业地产整体收益。
工业地产不需要像其他地产类型那样多的保养。工业地产的大多数租赁是“三重净租赁”，也就是说租户除了支付水电费和租金外，还要支付物业税、建筑保险、大部分公共区域和结构维护费用。这意味着，租户要担起“维护”的责任。（尽管“维护责任”属于租户，但由于工业地产的租赁期较长、租户周转率较低，工业地产也不需要频繁的维修和养护）。
从工业地产持有者及投资者的角度来看，工业地产出租成本相对较低，带来的投资回报相对提高。工业地产虽从外观上看起来“不亲近生活”，但实则是经济活动开展的“主力军”，着实是一块不容忽视的资产。虽然工业地产的各种产品构成复杂，在建筑类型、园区功能、园区配套和园区规划上都有不同。在借鉴了国际经验以后，目前国内工业地产产品模式的发展方向在逐渐向专业型低密度景观园区发展，工业地产的规划更为科学，园林景观更加美观、配套设施更为齐全，园区的功能也更为专业化，与其针对的产业构成之间的联系也更为紧密。
受新冠病毒蔓延的影响，国际国内经济明显承压。一方面，外部市场需求整体低迷。另一方面，受新冠肺炎疫情影响，我国企业生产经营活动总体放缓，消费需求疲软，制造业、基础设施等领域投资受到抑制，出口冲击明显，各主要经济指标大幅下降，经济短期下行态势明显。在国内外宏观经济形势影响下，全国总体地价水平平稳运行，各用途地价增速持续放缓，商服、工业地价出现近十年来的首次环比下降。
从全球视野来看，工业地产是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业地产租金低于写字楼与商业零售。与国际标准比较，国内工业地产的租金低于国际上成熟市场租金。因此，未来国内工业地产的租金拥有很大的上升空间。同城市内，工业地产的价格几乎为住宅类价格的20%，单位面积的投资门槛有明显优势。
除了像联东集团和中南高科这种以低成本、高周转、快速去化实现资金回笼，再滚动进入新一轮开发的传统厂房开发模式下。在如今工业用地指标紧张，成本高，企业原有工业用地利用率低、产业类型升级转变（由传统的重工业生产转为设备较轻，生产过程噪音与污染较小的高端制造，如生物医药、智能制造、工业互联网等）的现实条件下，很难进一步满足更多制造业企业需求。
作为园区开发运营标杆的苏州工业园区，在产业转型升级和城市更新发展中，也遇到了产业用地短缺和老工业用地的更新改造问题，为此2019年苏州工业园区政府开展《苏州工业园区城市更新及政策研究》工作，针对苏州工业园区在存量发展阶段的城市更新，从顶层设计、体系构建、实操解析和政策建议等方面进行了详尽的研究阐述，并通过对深圳、东莞等城市的产业用地城市更新政策和实操案例的分析，详细研究了“工业上楼”等产业用地更新改造的新趋势，在苏州工业园城市更新政策制定建议中也提出了增加工业厂房层数、提高产业用地容积率等建议。
近年“工业上楼”成为一个热门词汇，各大城市开始积极探索工业载体新模式。到底什么是“工业上楼”呢？“工业上楼也被人称为”摩天工厂“”垂直工厂““空中厂房”等，其实就是高层工业楼宇，通常指高度超过24米、或层数达到6层及以上的高层厂房。这样的高层厂房在建筑设计上会在楼层荷载设计要求上有所提高，满足企业的生产需求，每层还要设计相应的卸货平台和吊装平台，满足人货分离的办公生产需求。极大地提高工业空间利用效率，但同时也受限于高层楼宇的承重等，工业上楼企业一般为生产设备较轻，生产过程噪音与污染较小的高端制造业，例如生物医药、智能制造、工业互联网或大数据等科技含量较高的产业。
随着东莞从“制造”向“智造”升级迈进，信鸿产业作为一家产业转型涉足产业地产的公司，基于多年实业经验，于2016年着手打造采用“工业上楼”首个产业园项目——松湖智谷。围绕智能装备制造、高端电子信息、新材料、大数据等园区主导产业的空间需求，园区在产业载体的规划建设中推出了以智能制造产业用房为主导的“工业上楼”产业空间发展模式。并随着产业的不断升级，园区建设在高标准要求下要不断迭代，目前，信鸿产业的项目用地容积率最高可做到5.0，相比传统的厂房，使土地的亩均单产平均提升3倍以上。
住宅地产、商业地产和工业地产就好比是黄金、白银、铜铁之类，资产价值是不同的，但是都应当有与其价值相对应的合理价格的。不能因为黄金珍贵，为人所喜，而价格远远高过价值仍然盲目投资，也不能因为铜铁平凡易得，当价格远远低于其合理价值时，仍然不闻不问。相对于一二线城市住宅这类涨幅已超过通胀涨幅的高估资产来说，合理关注去杠杆周期内被低估的工业地产，特别是价值尚未回归的内陆省份核心城市周边的工业地产，不失为是一个明智的选择。
从园区开发运营而言，园区的金融属性是未来运营的主体业务，而就底层资产而言，由于银行等金融机构的授信特点，决定了底层的抵押资产主要是不动产。而不动产中，工业地产是主力，无论是资产体量还是价格弹性，工业地产都是不良资产投资的核心，这将是未来园区开发运营和资本市场对接的主要载体。
站在工业地产持有者及投资者的角度来看，工业地产出租成本相对较低，带来的投资回报相对提高。工业地产虽从外观上看起来“不亲近生活”，但实则是经济活动开展的“主力军”，着实是一块不容忽视的资产。
